地方政府化债,对房地产市场有多大影响?
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10万亿的地方债务化解规模,不是经济刺激,因为这个钱并不是拿出来花掉。这与2008年“四万亿”,2014-2018年PSL3.38万亿是完全不同的。
准确来讲,就是国家增加地方政府债务限额,增加的部分以更长的债务期限、更低的利率,置换地方的期限短、利率低的隐性债务,或者讲“借新还旧”。
简言之,债务还是要还的,只是给地方喘息的余地,以时间换空间。
过去几年,我们主要坚持“化债中发展”,比如12个省市自治区不允许新增政府投资,这导致地方经济基本面修复困难,债务率更高了(债务/GDP),还债压力更大,并形成负反馈循环。
现在,思路开始调整为“发展中化债”。地方政府举借的债务,主要用在资产形成上,未来要在发展中盘活资产,加上经济转型,债务问题也就迎刃而解。
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此次化债,对地方政府的支出,也有间接作用。
比如,财政部表示,2028年之前地方需消化的隐性债务总额从14.3万亿元大幅降至2.3万亿元,平均每年消化额从2.86万亿元减为4600亿元,不到原来的六分之一,化债压力大大减轻。
这样,流入地方的各种资金,就不用优先偿还到期的债务,导致必要的支出项目被砍掉,比如市政设施、公共服务、社会保障。
同时,地方政府就可以偿还此前的一些欠款了。另外,不适宜的罚款、非税收入也下降了。总之,微观主体生产生活的基础成本下降、营商环境变好。
对房地产来说,一方面政府可以偿还对开发商的欠款(比如开发商代建的学校、医院等);另一方面,房地产项目缺失的市政设施(比如断头路)可以到位了,在售项目也好卖了。另外,市政基础设施变好,开发商也愿意拿地了。
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所谓隐性债务,是在法定债务预算之外,由地方政府实际承担或负有偿还义务,形式上主要由地方城投平台或国企承担。
之所以无法通过正规渠道举债,就是因为这些债务不符合债务举借的底线要求。主要是因为地方政府搞的一些形象工程、房地产项目、淘汰落后产能、非实体的产业园区等等。
于是,就绕道通过地方城投平台或国企承担,通过非正规融资渠道(城投债、非标融资、金交所等),成本也非常高。比如,一些弱区域、弱资质城投平台的发债利率很多都到了年化6.5%左右,相比年初年化3%左右的利率高出了接近一倍。债务的抵押物主要就是土地等不动产。
现在,这些债务纷纷到期,若按照市场化清算,城投平台或国企必须要变卖资产来偿债,必然导致作为抵押物的地价和房价大幅度下跌,对楼市止跌回稳不利。
隐性债务置换为显性债务,或者说台面下的债务置换为台面上的债务,阳光化的、低成本的债务。
一方面,地方就不需要清算不动产了;另一方面金融机构也愿意持有这些不动产,毕竟名正言顺了,是地方的正规债务。这对于稳定地价和房价很有利。
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财政部明确,这一次清楚隐性债务以后,将持续保持“零容忍”的高压监管态势,对新增隐性债务发现一起、查处一起、问责一起。
这意味着,未来地方政府不能为了GDP政绩而违规举债,各个省市将相继清零隐性债务,直接影响就是控制地方政府大规模以土地抵押违规融资,控制地方政府维稳地市、保住土地财政而“托底拿地”,为出让地块而大规模投入资金收储等,这是落实9月底政治局会议提出的“严控增量”的关键。
只有控制增量供地,稳定存量地价,才能从源头上夯实楼市止跌回稳的地价基础。这对于地方城投的冲击比较大,未来要么转型为功能性国企、经营性国企,要么只能被市场出清了。
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专项债发行额度增加,部分冲抵地方政府基金收入(主要是土地财政收入)下降,以及其对拆迁安置、保障房建设等方面的冲击。
一方面,专项债用作城中村改造安置房建设、保障性住房土地储备和开发建设(包括项目资本金投入),这是楼市止跌回稳的另一支有生力量,也能解决安置历史遗留问题(烂尾楼、保交房),稳定对楼市的预期和信心。
预计,年底及明年在此方面的投入力度增加,包括城中村改造加速,100万套货币安置落地。
另一方面,专项债在收储存量闲置低效用地的力度将在明年加大,这既是稳定地价的重要举措,也促进收储城中村地块(本来用来安置被拆迁户),并由拆迁主体用于兑现货币化安置,形成城中村改造资金闭环的重要资金来源。
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债务置换的同时,隐性债务清零,后者无序扩张对财政基础的侵蚀、对公共支出的掣肘将有效消除。
一方面,地方政府回归公共服务智能,将宝贵的财政资源主要投向基层三保、公共服务补短板、社保和民生事项等,微观企业生产和居民消费的成本将下降,消费意愿将会增加,包括住房消费。
另一方面,地方政府拖欠导致的“三角债”的连环欠款问题得到解决,特别是地方政府对国企城投,政府和国企城投对房地产企业及上下游的欠款,将从源头上开始解决。这有利于修复房地产上下游的资金链和行业良性循环、正常运转,背后也是千家万户的应得收入和消费支出。