景德镇浮梁县一产业园陷用地纠纷，官方：已协商一致，将进行土地置换
10天内完成土地征收，84天项目封顶，99天实现投产。
这是以晴5G数字经济产业园（以下简称“以晴产业园”）在江西景德镇创下的“浮梁速度”。公开资料显示，以晴产业园是景德镇市最大的数字经济项目，也是江西省数字经济重点项目。
不过，近日澎湃新闻接到反映称，总投资60亿元的浮梁县重点招商引资项目以晴产业园一期已经建成投产两年多，但至今仍缺少齐全的合法用地手续。
该项目“投产两年多仍缺少齐全的合法用地手续”情况是否属实？澎湃新闻记者通过实地调查发现，以晴产业园于2021年签约落户，但在产业园项目用地中有两块土地的使用权，早在2014年就已经被景德镇嘉瑞置业有限公司（以下简称“嘉瑞置业”）拍下。产业园项目引进之初，政府曾尝试与嘉瑞置业进行土地置换，但双方尚未谈妥，产业园就已经开工建设，因此导致产业园项目无法办理齐全合法用地手续。
目前，浮梁县政府有关部门还在和嘉瑞置业“对拟置换地块重新进行土地评估”。
产业园用地中，包含已出让的两块商住用地
在浮梁县，以晴产业园是一个广为人知的工业园区，该项目建设速度之快，曾刷新当地纪录。
10月31日，澎湃新闻记者来到位于浮梁县城区的以晴产业园看到，该产业园除了已经建成投用的一期工程以及部分仍然在建的工程，其余土地被用铁皮围挡起来。
公开资料显示，以晴产业园是景德镇市贯彻工业倍增三年行动，大力招商引资取得的重大成果。该项目由福建以晴集团投资，产业园区规划建设现代化高洁净厂房及产业相关配套设施，总建筑面积25万平方米，总投资约60亿元，主要建设消费电子终端产品及视窗光学玻璃、精密注件、集成电路板等产品零部件生产线。其中，项目一期投资6.05亿元，用地面积172.04亩。
≥官方介绍及媒体报道，该项目于2021年8月3日签约落户浮梁县，2021年11月2日开工建设，2022年2月8日开始投产，10天时间内完成土地征收316.88亩，开工84天实现项目封顶，从建设到投产仅用99天，项目建设刷新了“浮梁速度”。
然而，项目快速推进的背后，也出现用地纠纷，并埋下“未批先建”的违法隐患。
以晴产业园。
以晴产业园项目的用地纠纷，从浮梁县人民政府官网近三年公布的浮梁县《土地收储、报批、供应计划》中可以看出一丝端倪。在这些公示中，从2022年开始，原嘉瑞置业公司用地（恒通物流西侧）118.65亩土地，连续三年被列入“工矿仓储用地”土地收储计划。
公示中提及的118.65亩原嘉瑞置业公司用地，正是以晴产业园项目用地中的一部分。这部分土地早在2014年就通过公开挂牌出让的方式，被嘉瑞置业以4508.7万元的总价取得国有建设用地使用权。
嘉瑞置业出示的《国有建设用地使用权出让合同》显示，该118.65亩土地分为两块，其中一块土地位于浮梁县恒通物流西侧，面积为56.45亩，价格为2145.1万元；另一块土地位于浮梁县众安驾校西侧，面积为62.2亩，价格为2363.6万元，两块土地的用途均为其他普通商品住房用地。2018年9月，嘉瑞置业办理了上述两块土地的不动产权证，土地用途均为商住性质。
“由于政府没有做好‘三通一平’，所以拍得这两块土地后，我们一直未开发。”嘉瑞置业一名负责人向澎湃新闻记者出示了一份《景德镇嘉瑞置业有限公司用地情况说明》，以证实这一说法。该《情况说明》由浮梁县国土资源交易中心于2018年3月16日出具，其中提到“到现在为止，因还有部分用地未征收到位并且进出入场道路未通等原因，导致所拍土地尚未交付给该公司”。
直到2021年，以晴产业园签约落户浮梁县，上述两块商住用地变成产业园项目用地，并迅速建起厂房。“商住用地的不动产权证还在手中，土地却突然成了别人的工业用地。”嘉瑞置业前述负责人说，土地被产业园占用后，该公司曾多次向政府部门反映情况，问题始终未得到有效解决。
土地置换未谈妥，产业园仍缺合法用地手续
嘉瑞置业拍得的商住用地，为何突然变成了产业园的项目用地？这一情况是否涉嫌“一地两卖”？土地被占用后，嘉瑞置业手中的不动产权证还有效吗？
澎湃新闻记者来到浮梁县政务服务中心，通过不动产服务窗口查询得知，嘉瑞置业手中持有的两本不动产权证，在系统中的查询结果显示为“登记”状态，目前依然合法有效，工作人员表示，“只要嘉瑞置业没有主动注销，证书肯定是一直有效的”。
同时，工作人员查到，以晴产业园也办理了两本不动产权证。“产业园是用隔壁另外两块土地办理不动产权证的，和嘉瑞置业的两块土地互不冲突。”工作人员说，因此不存在“一地两卖”的情况。
系统查询显示，嘉瑞置业持有的两本不动产权证为合法有效的“登记”状态。
按照法律规定，工程项目在开工建设之前，除了土地不动产权证，还应取得建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证等一系列用地手续。那么，以晴产业园是否办理了这些手续？
记者在浮梁县住建局查到，以晴产业园一期工程在2022年6月已经办理了建筑工程施工许可证。但浮梁县自然资源和规划局相关业务负责人表示，系统中没有查到以晴产业园相应的规划许可手续。
“以晴产业园是重点招商引资项目，所以推进得比较快。”10月31日，浮梁县自然资源和规划局党组成员、土地储备中心主任陈腊顺称，以晴产业园项目用地除了部分新增用地，还涉及众安驾校、恒通物流、嘉瑞置业三家单位的存量土地，其中众安驾校、恒通物流的土地征收较为顺利，但与嘉瑞置业关于土地有偿收回的谈判始终未达成一致，“政府为此专门成立了由自然资源和规划局、税务局、审计局等多个部门组成的工作专班，我们也一直在和嘉瑞置业持续协商”。
对于陈腊顺的说法，嘉瑞置业负责人表示，政府此前确实提出过两种土地有偿收回方式，一种方式是货币补偿，但由于需要嘉瑞置业缴纳高昂的土地增值税，最终未能谈成；另一种方式是土地置换加货币补偿，“置换给我们的是另一处90多亩的土地，但那里的基础设施很不完善，连规划的道路都没有建好，所以我们也没有答应。”嘉瑞置业负责人说，“无论如何，在没有取得我们同意的情况下，就将我们拥有合法使用权的土地占作他用，这是既不合理也不合法的。”
“以晴产业园引进之初，工作专班就已经征求过嘉瑞置业的意见，他们没有提出反对意见，在多次协商过程中，也形成了会议纪要，嘉瑞置业一方还在会议纪要上签了字。今年，政府又和嘉瑞置业签署了一份土地置换框架协议，具体置换条件仍在进一步协商中。”陈腊顺说。
11月5日，浮梁县自然资源和规划局负责人告诉澎湃新闻记者，经紧急协商，政府已与嘉瑞置业就土地置换达成一致意见，目前正在对拟置换地块重新进行土地评估。
对此，律师、法学副教授高鹏分析指出，由于嘉瑞置业已经取得两块土地的合法使用权，在当地自然资源部门因特殊原因未能交付土地的前提下，这两块土地并非闲置土地，因此不属于强制收储范围。即便为了产业园项目建设，需要进行土地置换，也应与嘉瑞置业签订置换协议，并改变原先土地规划性质，重新取得规划许可证，否则产业园的建设就违法，属于“未批先建”。
