南京商业地产周报 || 金地管理田贺维：存量改造需关注“三个”能力；百家湖1912拾光车站上新了……
南京商业地产周报
（11.4-11.10）
本期目录
行业观点
南京大事
项目动态
商会一周
做客“一见”
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行业观点
田贺维：商业地产面临新变化，存量改造需关注“三个”能力
目前在商业资产上、存量运营上新的变化，我通过自身从业的观察，简单谈一些变化。
从办公类的资产上有三类新变化。
第一是在宏观指标上两升一降，第一升是新增供应量不断地增加。第二是空置率不断攀升，以北上广深四个一线城市来看，北京、上海、广州的空置率已经接近20%，深圳的空置率超过30%。一降是出租租金水平是在下降的，北京已经跌破了300块钱的平均租金的价格，深圳已经跌破了平均租金100块钱。
第二是分化越来越明显。比如国内或者港资头部地产公司在运营的项目，凭借稳健的经营能力，这类项目的租金、出租率水平还是保持相对比较稳定的。但是其他的二线城市或者普通区域的项目，大部分都有百分之二三十甚至更高的下滑。
第三是从传统对办公空间的区位、便利性的关注度，到更多关注办公空间的品质，重视个性化的需求，包括一些人文方面的关怀，比如健身房、跑道、游泳池甚至攀岩空间，再一个是对绿色低碳的关注也会越来越多。除了传统绿色三星以外，也会关注LEED、WELL、近零能耗和新的ESG指标。在办公场所的选择上，客户和业主方也会更关注本身办公环境和氛围是否与公司契合。这是在办公类资产上的一些变化。
商业类资产方面，变化会更多一些。
第一是经营模式的变化，商业类资产都是围绕人货场三个维度，过往更多关注货和场，现在一些新的商业业态，更多的是关注人，关注社交属性。商业不单只是提供一个购物的场所或者消费的场所，新的商业更多是互动、社交和体验的空间，提供情绪价值。
第二是空间、场景和内容三者是缺一不可的，空间打造IP和记忆点，场景用来营造氛围，内容创造价值，三者相辅相成。
第三是商业定位上会越来越清晰，目标客群也更加细分。从传统的购物中心到现在特色的非标商业，对目标客群也会越来越专注，比如Z世代的新青年、二次元群体等。
第四是分化越来越明显，顶部传统的重奢利用头部的优势，越来越强。同时，新的特色非标商业，成为出圈的网红打卡地，这种项目更多是注重项目的在地性和社区属性，以及精神文化的内核，包括品牌更多会有一些小众、个性化的品牌引入。
今年以来跟商业地产很多业内人士做了很多交流，大家统一的看法是今年确实很难，压力都很大，甚至有悲观的情绪，大家都在讨论商业地产是筑底等待回暖，还是会继续螺旋下降。消费降级了吗？商业未来的发展方向在哪里？其实最近商业地产人士还有一个新的观点，现在这个阶段对我们来说不是商业地产整体下滑的阶段，而是一个大浪淘沙的阶段；不是消费降级的阶段，而是消费分级的阶段。越是在细分深入调整时期，我们更需要用专业的能力，利用自己的看家本领，去打造自己专业的特长。
未来的存量改造上轻资产机会有哪些？我觉得有三个方面：
第一是前端定位策划的能力，这个考验的是我们敏锐的商业嗅觉，以及我们清晰的产品定位能力。比如对存量资产的盘活，甚至一些不良资产，怎么运用金融手段，能把存量盘活起来。我们以前也接触到很多办公、酒店或者公寓类的业态，用来改造成养老公寓和长租公寓的业态。包括一些办公的资产转非居改住的业态，这都是未来的发展趋势。
第二个是中端开发管理的能力，这部分更多考验的是对产品的打造，以及落地还原的能力。其实对存量改造来讲，它跟新建建筑完全不同，你需要在既有的条条框框内充分挖掘它的价值。比如我们金地代建的一些康养公寓项目，它就是利用对既有的建筑进行适老化的改造，面临的问题就是它整个结构、外立面，甚至内部的一些空调运行系统，以及它的空间适老化，都需要做很大的改变，这个当中就需要我们有更深的专业技术能力和复杂问题的解题能力，在当中发现更多的价值。
第三是后端的招商运营能力，这部分更多考验的是我们的目标兑现和产品溢价能力，这部分需要的是我们有丰富的资源整合和平台体系支撑的能力。
（作者：田贺维为金地集团开发管理公司商办总监兼商办事业部总经理 来源：2024观点商业年会）
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南京大事
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2024南京开放创新合作交流会在上海举行
11月6日，相约进博·2024南京开放创新合作交流会在上海举行。本次大会上，肯德基江苏公司、金拱门江苏公司分别与南京签署战略合作协议；西门子公司推动南京Xcelerator科创中心赋能，与上海埃数智能科技有限公司、上海非夕机器人科技有限公司、和着智能科技（上海）股份有限公司、上海纽酷信息科技有限公司、广州安信荣达科技有限公司签署南京Xcelerator科创中心入驻协议。
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2024南京文化旅游节开幕
11月8日至12月7日，2024南京文化旅游节开幕。本届文化旅游节以“让世界了解南京”（Bringing Nanjing to the World）为主题，为市民和游客打造了一系列丰富多彩的秋冬季文旅体验活动，不仅展示了南京深厚的历史文化底蕴和旅游资源优势，还融入了众多文旅融合新元素，以节为媒，以城为幕，积极促进境内外旅行商之间的交流合作，推动南京旅游业高质量发展。
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南京会展业竞争力指数排名全国第6
近日，2024中国会展城市产业合作大会暨会展城市竞争力指数发布活动在成都大学大运村召开。现场发布了《2023年中国城市会展业竞争力指数报告》，报告显示，南京在2023年中国城市会展业竞争力指数总排名中位列第6，在2023年副省级城市会展业竞争力指数排名中位列第3。
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项目动态
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钟山风景名胜区再获国家级荣誉
日前，“南京市钟山风景名胜区—中山陵园风景区”成功入围全国旅游标准化技术委员会评定的“第三批国家级文明旅游示范单位”。此次入选的中山陵园风景区位于南京市主城区，总面积30.08平方公里，以“雄山、秀水、古城、伟陵”为特色，是首批国家5A级旅游景区。
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江北新星里即将开业
刚刚位于江北的全新商业体新星里官宣将于11月16日开业！周边居民购物逛街多了新去处。新星里位于江北学府路与兰新路交汇处，临近江北大道快速路，靠近S8号线高新开发区站，总体量约15万平方米。新星里一期已全面竣工，目前共有46家品牌店铺入驻，从餐饮美食，到健身美容，再到育儿中医，都可以一站式搞定。
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中影星美VIP影城变身艺术馆
11月9日至10日，“ARTING·影院艺术生活周”系列活动在江宁区中影星美VIP影城举行。两天时间里，读书会、电影交流、戏剧表演等80多场活动轮番上阵，影院空间和艺术活动在这里激情碰撞。
中影星美VIP影城相关负责人表示，本次“ARTING影院艺术生活周”依托电影院空间，融合了影视艺术、生活美学和青年文化等多种元素，汇集了展演、市集和夜校等多元业态，大力发展场景影像娱乐，让电影院不局限于单一放映电影，而是为有休闲娱乐需求的青年群体提供玩艺空间，为影院发展提供全新视角，让电影能满足参与、共享、社交等新的精神需求。
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商会一周
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熙南里入选“中国旅游产品创意案例”
11月7日-9日，由中国旅游协会举办的第六届“中国服务”·旅游产品创新大会暨2024“中国服务”·旅游产品创新展在横店召开，包括熙南里历史文化休闲街区在内的七个案 例入选“中国旅游产品创意案例” 。
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百家湖1912拾光车站引入新车型
近日，百家湖1912拾光车站新蒸汽机车：威廉 ·克鲁克斯号进行新车调试，并在轨道中运行测试。运行7年之久的美式V3蒸汽机车将告别拾光车站百家湖站。
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2024手造巡游秋季展落地越界梦幻城
11月8日-10日秋季手造巡游在南京越界梦幻城时尚秀场启幕，今年的主题有关于工具和使用工具的手作人。
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三家上市公司南京分部入驻江苏仁义邦紫云谷项目
近日，南京商业地产商会理事单位江苏仁义邦宣布，其全新的写字楼项目——南京紫云谷，已成功签约方图智能（深圳）科技股份有限公司、中汇瑞德股份有限公司、无锡化工装备股份有限公司三家上市公司南京分部，为南京的产业发展注入新的活力。
项目位于江宁区双龙大道3333号，项目配套齐全且地理位置优越，毗邻上秦淮砂之船购物中心，地铁三号线秣周东路站可直达，周边环绕绕城高速、双龙大道、机场高速等交通要道，是南京城市未来发展的新空间。
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世邦魏理仕第三季度南京商办市场分享会举办
近日，CBRE 2024中国办公楼租户调查报告发布暨南京第三季度商办市场分享会成功举办。鼓楼区副区长金学春、区商务、投促、华侨路街道领导及约 30 位企业代表出席。
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弘阳广场脆皮青年养生局开摊
11月9日-10日，脆皮青年养生局中医药文化市集在弘阳广场举办，中医把脉、针灸、文创、药膳茶饮等，让青年释放压力和焦虑。
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主理人经济座谈会暨解码文商旅沙龙成功举办
11月7日下午，由南京市工商联主办，南京商业地产商会、南京文化产业协会承办的“主理人经济座谈会暨解码文商旅沙龙——走进场景化时代”活动在南京商业地产商会·一见会客厅举办。活动现场邀请南京达斯琪数字科技有限公司作《全息显示与文商旅的创新融合》主题分享，活动互动环节，与会嘉宾还围绕“主理人经济”相关话题进行探讨交流。
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南京商业地产商会再获两项荣誉
11月7日，由中国步行商业街工作委员会、中国商旅文产业发展工作委员会主办的“第二十一届2024中国(苏州)商业街行业年会暨第八届2024中国（苏州）商旅文产业年会”在苏州市举办。会上，各地商业街代表分享各自街区先进经验和做法，交流中国商旅文产业的融合发展。本次大会上，南京商业地产商会被授予“2024年全国商旅文产业融合发展先进集体”；南京商业地产商会执行会长冯宪法被授予“2024年全国商旅文产业融合发展先进个人”。
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做客“一见”
11月6日，江苏省室内设计学会副秘书长陈美玲一行到访，就赋能和服务住建部提出的“四好”建设目标进行交流。
内容整理 |孙 益
编辑｜孙 益
审核 | 冯宪法
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